부동산 거래 상식(계약후)

1)잔금 지급시

-등기 이전에 필요한 서류를 함께 받아 소유권 이전 등기를 하는데 불편이 없도록 한다

-잔금 지급시 법무사의 도움을 받는 것이 좋다.

-잔금 기일이 장기인 경우; 중도금과 잔금 지급 전에 등기부 등본을 재확인하여 계약후 중요
  한 권리 변동이 있는지 확인한다.

-계약하기 전에 등기부등본을 확인하고 하자가 없으면, 계약을 체결하는 관행을 악 이용하
  는 사기수법이 있는데 계약서 작성시 등기부등본에 하자 없게 한 후 중도금이나 잔금지불
  시기, 소유권이전 시기에 맞춰 집을 담보로 잡히는 방법이 있으므로 주의해야 한다.

-이런 피해를 방지하기 위해서는 중도금이나 잔금을 치를 때에도 등기부등본을 반드시 확인
  해야 하며, 계약서를 작성할 때 계약 후 저당권 등이 설정되었을 경우 해약 하나 위약금으
  로 문제 발생자가 얼마를 배상한다 등의 특약사항을 명시해 공증을 받아 두는 것이 좋다.

-상가 매매시 권리금은 보증금처럼 법적으로 확실히 보장받을 수 있는 성격이 아니므로 권
  리금 에 대한 실수를 하지 않으려면 권리금을 주고 점포를 얻을 때 건물 소유주에게 그 사
  실을 알린다.
  권리금의 인정에 대해 계약서의 단서조항으로 삽입하거나 별도의 서면으로 받아 두는것이
  안전하다.

2)매매로 인한 소유권 이전 등기 신청

[등기선청서 작성요령]

부동산 표시란에는 매매 목적물을 기재하되, 등기부상 부동산의 표시와 일치하여야 한다.
가)1동의 건물의 표시 :1동의 건물 전체의 소재, 지번, 종류와 구조 및 면적을 기재 한다.
     다만, 1동의 건물의 번호 가 있는 경우(예: 가동, 나동, 다동)에 이를 기재한 때에는 1동의
     건물의 구조와 면적은 기재 하지 않는다.
나)전유부분의 건물의 표시 : 건물의 번호, 구조, 면적을 기재한다.
다)대지권의 표시: 대지권의 목적인 토지의 표시, 대지권의 종류, 비율을 기재한다.
ⅰ)대지권의 목적인 토지의 표시는 토지의 소재와 지번, 지목, 면적을
ⅱ)대지권의 종류는 소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등 권리의 종류에 따라 기재하며
ⅲ)대지권의 비율은 대지권의 목적인 토지에 대한 지분비율을 기재한다.
① 등기원인과 그 연월일 란:등기 원인은 '매매'로, 연월일은 매매계약서상 계약일을 기재한
     다.
② 등기의 목적 란: 소유권 전부 이전의 경우에는 '소유권이전으로 소유권 일부이전의 경우
     에는 ' 소유권 일부이전'으로 기재한다.
③ 이전할 지분 란: 소유권일부이전의 경우에만 그 지분을 기재한다.
     예)"○○지분 전부" 또는 "○번 ○○○지분○중 일부"
④ 등기의무자 란: 매도인의 성명, 주민등록등번호,주소를 기재하되, 등기부상 소유자 표시
    와 일치 하여야 한다.
    그러나 매도인 법인인 경우에는 상호(명칭), 본점(주사무소 소재지), 등기용등록번호 및
    대표 자 (관리인)의 성명, 주등록번호,주소를 각 기재한다.
⑤ 등기권리자 란: 매수인을 기재하는 란으로 그 기재방법은 등기의무자란과 같다.
⑥ 시가표준액 및 국민주택채권매입금액란
(ㄱ) 등록세 납부서에 기재된 시가표준액과 시가표준액의 일정비율에 해당하는 주택채권매
    입금액을 기재한다.
(ㄴ) 부동산이 2개이상인 경우에는 각 부동산별로 시가표준액 및 국민주택채권매입금액을
    기재한 다음 국민주택채권 매입총액을 기재한다.
⑦ 등록세,교육세 란:등록세영수필확인서 및 통지서에 의하여 기재한다.
⑧ 세액합계 란: 등록세액과 교육세액의 합계를 기재한다.
⑨ 등기신청수수료 란: 전유부분 1개당 5,000원의 등기수입증 금액을 기재한다.
⑩ 첨부서면 란:등기신청서에 첨부한 서면을 각 기재한다.
⑪ 신청인등기란
(ㄱ) 등기의무자와 등기권리자의성명 및 전화번호를 기재하고, 각자의 인장을 날인하되 등
     기의 무자는 그의 인감을 날인한다.
(ㄴ) 그러나 신청인이 법인 또는 비법인 사단이나 재단인 경우에는 상호(명칭)와 대표자 (관
     리자)의 자격 및 성명을 기재하고, 법인이 등기 의무자인 때에는 등기소의 증명을 얻은
    그 대표자의 인감, 비법인 사단이나 재단인 경우에는 대표자(관리인)의 개인 인감을 날인
    한다.
(ㄷ) 대리인이 등기신청을 하는 경우에는 그 대리인의 성명 및 전화번호만으로 기재하고 그
    의 인장을 날인한다.

[등기 신청서에 첨부할 서면]

[신청인]

① 신청서 - 등기소에서 교부받은 용지에 위 설명을 참고하여 작성한다
② 위임장 - 등기신청을 법무사 등 대리인에게 위임하는 경우에 첨부한다.
③ 신청서부본: 대장소관청통지용 및 과세자료송부용(등기권리자와 등기의무자의 주민등록
    등본, 토지,건축물대장등본 및 검인계약서 각 1통 포함)으로 신청서와 같은 내용의 부본을
    각 1통씩 첨부한다.
④ 등기필증 - 등기의무자의 소유권에 관한 등기필증으로서 속칭 구권리증을 말한다.
⑤ 매매계약서: 계약으로 인한 소유권 이전등기를 신청하는 경우에는 그 계약서에 기재된 거
     래 금액이 500만원을 초과하는 경우에는 일정액의 정부수입인지를 붙여야 한다.

[시,구,군청, 동사무소]

① 검인: 위 매매계약서에 부동산 소재를 관할하는 시장, 구청장,군수로부터 검인을 받아야
     한다.
② 등록세영수필확인서 및 통지서 : 시장, 구청장, 군수 등으로부터 등록세납부서를 발부받
     아 납 세자를 관할하는 금융기관에 납부한 후 영수필확인서 및 통지서를 교부 받아 신청
     서의 등록 세액표시란에 좌측 상단 여백에 첨부한다.
③ 집합건축물대장등본: 등기 신청대상 부동산의 집합건축물대장등본(발행일로부터 3개월
     이내 )을 첨부한다
④ 토지가격확인원 : 시가표준액의 산출을 위하여 첨부한다.
⑤ 인감증명서 : 부동산매수자란에 매수인의 성명(법인은 법인명),주민등록번호(부동산등기
    용 등록번호) 및 주소가 기재되어 있는 매도인이 부동산매도용 인감증명서(발행일로부터
    6월 이내)를 첨부한다.
⑥ 주민등록등(초)본 : 등기의무자 및 등기권리자의 주민등록표등 (초)본(각 발행일로부터
    3월 이내)을 첨부한다.

[세무서]

부동산양도신고확인서 - 매매 또는 교환, 법인에의 출자, 경매 또는 공매, 토지수용법 기타
법률에 의한 수용, 대물변제로 인한 등기신청에 첨부한다.

[주택은행]

국민주택채권매입필증 - 등록세납부서에 기재된 시가표준액이 500만원 이상일 때에는 시가
표준액의 일정비율에 해당하는 국민주택채권을 구입하여 별지에 붙여 첨부한다.

[등기과,등기소]

법인등기부등ㆍ초본 - 등기권리자 또는 의무자가 법인인 경우에는 법인등기부등본 또는 초
본을 첨부한다.

[기타]

① 등기권리자 또는 의무자가 비법인 사단 또는 재단인 경우에는 정관 기타의 규약, 대표자
     나 관리인임을 증명하는 서면, 등기권리자인 경우에는 부동산등기용등록번호를 증명하는
    서면, 대표자나 관리인의 주민등록표등본 등을 첨부한다.

② 제3자의 동의, 허가 또는 승낙을 증명하는 서면, 즉 부동산이 농지인 경우에는 농지 취득
    자 격증명(시·읍·면사무소 발급), 토지거래허가구역인 경우에는 토지거래허가증(시·군·구
    청 발급) 등을 첨부하여야 한다

③ 신청인이 재외국민이나 외국인 또는 비법인 사단 또는 재단인 경우에는 신청서의 기재사
     항과 첨부서면이 다르거나 추가될 수 있으므로 전문가나 민원상담공무원 등과 상담하여
     착오가 없도록 하여야 한다.

[등기신청 서류 편철 순서]

-신청서, 등록세영수필확인서 및 통지서, 등기수입증지, 국민주택채권매입필증, 위임장, 인
  감증명서, 주민등록표등(초)본, 대장등본 및 토지가격확인원, 부동산양도신고확인서, 신청
  서부본, 검인계약서,등기필증 등의 순으로 편철하면 등기공무원의 업무처리에 편의를 도모
   할 수 있다.